La sci familiale
Baguette magique ou piège administratif ?
Kamila Guergaa Oudachène
Résumé
Un guide synthétique et actualisé pour appréhender les avantages et les inconvénients de la société civile immobilière familiale.
La société civile immobilière familiale, dite « SCI familiale », a toujours été un outil de base pour qui souhaite investir ou transmettre.
Pour autant, le carcan administratif qu'elle crée, et ses conséquences, ont découragé certains juristes à la recommander ces dernières années.
Cet ouvrage mis à jour a pour ambition de poser les bases de la SCI et d'en dévoiler les avantages, mais aussi les pièges. Il vous aidera à tirer le maximum d'un outil stable, voire figé, alors même que la vie est changeante.
Sommaire
Introduction 9
I. CRÉER UNE SCI FAMILIALE 13
1. Conditions de fond – les prérequis à la création 17
Une réflexion rondement menée 17
Les associés 21
2. Les formalités de création de la SCI familiale 25
Les statuts 25
Immatriculation de la société 33
La tenue de la comptabilité 35
La fiscalité : impôt sur la société et impôt sur le revenu 37
Fiscalité 2025 : un équilibre renouvelé 38
3. Le recours à un professionnel 41
II. LES AVANTAGES DE LA SCI FAMILIALE, OU LA MAGIE DE LA SCI 45
1. Créer ou conserver le patrimoine familial 49
Objectif 49
La création de la SCI familiale : constituer un patrimoine 50
La création de la SCI familiale à la suite d’une succession 54
2. Transmettre le patrimoine : s’organiser avant toute succession 59
Objectif 59
Comparaison entre une transmission de bien immobilier par succession et la cession de parts sociales 60
Conserver les revenus et la gestion des biens en cas de transmission par donation 64
Les avantages en cas de transmission par succession « anticipée » 65
3. La résidence principale : un point de vigilance particulier 69
En cas d’apport à la SCI 69
En cas de cession du bien immobilier 70
En cas de succession 70
III. INCONVÉNIENTS ET LIMITES DE LA SCI FAMILIALE, OU QUAND LE CARROSSE DEVIENT CITROUILLE 73
1. La responsabilité illimitée des associés 77
Cas général de la SCI 77
2. Les inconvénients fiscaux 79
L’imposition des plus-values 79
Plus-values immobilières : une réforme défavorable en 2025 80
Le risque de l’abus de droit 81
Le contrôle de l’administration fiscale 82
3. Frais d’administration et de gestion 85
Obligations administratives et juridiques 85
Digitalisation et obligations déclaratives renforcées 86
4. Le cas de l’investissement locatif : les limites de l’exercice 87
L’objet civil de la société ne permet pas certains investissements pour un exercice d’activité commerciale 87
La durée des baux 88
La reprise du logement pour habiter 88
La fiscalité des loyers 89
5. Sortir de la SCI familiale 91
Les associés vendent le bien immobilier, propriété de la SCI 91
L’un des associés cède ses parts sociales 93
Conclusion 99
Lexique 101
Caractéristiques techniques
| PAPIER | |
| Éditeur(s) | Bréal |
| Auteur(s) | Kamila Guergaa Oudachène |
| Parution | 13/01/2026 |
| Nb. de pages | 114 |
| Format | 12.4 x 18 |
| Poids | 132g |
| EAN13 | 9782749557908 |
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